股操盘 特大利好：Lpr4个月再降10个基点，房贷利率将全面跌入2字头

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步入7月，房地产各种利好继续频繁发布，今天终于等到了时隔4个月的降息。

【7月LPR报价出炉：1年期和5年期利率均下调10个基点7月贷款市场报价利率（LPR）报价出炉，1年期LPR为3.35%，上月为3.45%；5年期以上LPR为3.85%，上月为3.95%。

首先：lpr降息影响最大的是存量房贷

本次降息之前，全国各地的房贷已经基本集中在3-3.5之间，相比517之前均有大幅度降低。

但存量房贷一直处于高位，新增房贷利率降低没有影响到存量房贷。lpr降息可以直接降低存量房贷利率。

存量房贷利率的调整是一个复杂的问题，涉及到多方面的利益和市场预期，的确牵扯到经济、金融、社会等多个层面的考量，

当下房地产市场最缺的是信心，稳楼市救市的目的是救经济，而经济复苏最重要的就是要拉动消费，如果存量房贷利率再降点，那对普通老百姓来说每个月又可以多点钱去消费的。

虽然房贷属于市场行为，但短短2年波动巨大，而且国内银行本来就有稳定经济的职责。

减轻购房者的累计财务负担。如果房贷利率下降，购房者的月供金额会减少，从而降低总利息支出，这样购房者就有更多资金用于其他消费，对于经济来讲其实也是好事。

降低存量房贷利率可以减少借款人提前还款的动机，这样能够减轻银行因提前还款而损失的利息收入。

存量房贷利率下调可以缓解居民部门负债压力，避免因负债过重导致的消费能力下降。低利率环境下，更多人更愿意购房，因为这相对于租赁更有吸引力，这样反而会吸引更多的购房者进入市场。

存量房贷利率是当前楼市最大的一个问题，因为和目前的房贷利率差距实在太大了，虽然大家呼吁了2个多月，但是存量房贷利率还是没有出现正式下调的消息，毕竟大家心里都明白，真要银行下调存量房贷利率是非常困难的。

LPR降了，存量房业主也能跟着降一降。降低一点房贷支付压力。

平均计算，大约每100万房贷30年月供可以减少55元左右，累计月供减少大约1.9万左右。

其次：房贷降息，进入2时代！

房贷利率2打头，还会继续降息？“利好”满天飞，大的要来了

7月22日一早，银行宣布降低7天期逆回购操作利率。

央行公告，为优化公开市场操作机制，从即日起，公开市场7天期逆回购操作调整为固定利率、数量招标。同时，为进一步加强逆周期调节，加大金融支持实体经济力度，即日起，公开市场7天期逆回购操作利率由此前的1.80%调整为1.70%。

10个基点的降低，代表着全国房贷新政利率将逐渐降低到2以下！

中原地产研究院统计数据：将利率从高到低排列，与6月初榜单比较，排名前30的城市中，变化最大的是北京，首套5年期以上利率从3.90%降至3.50%。

排名前三的南昌、重庆和西安，虽然利率仍维持相对高位，但已出台政策取消利率下限，期待下次榜单更新带来好消息。北京626新政侧重松绑金融端，主要降低购房成本。

降首付，首套房首付从30%降到20%，二套房五环以内首付从50%降到35%，五环以外首付从40%降到30%。

降利率，首套房降至3.50%，二套房五环内降至3.90%，五环外降至3.70%，首套房降至3.50%，二套房五环内降至3.90%，五环外降至3.70%，整体房贷利率普遍下调50个基点左右。

此前北京执行全国最高的首付和利率，首套房城区4.05%，郊区3.95%。目前，北京降低首套房购房首付到20%，搭配购房首套房利率降低到3.5%，即城区可能从4.05%降低到3.5%，郊区可能从3.95%降低到3.50%。

降首付和降利率方面，北京基本完成中央517政策规定动作，与上海和深圳水平差不多，但不比老广慷慨给出3.20%地板利率，贷款百万30年利息差6万。

中原地产研究院统计数据显示：2023年6月全国主要城市房贷平均利率是4.1%，首套房利率在3.9左右，6月份全国房贷平均利率已经调整到了3.5%左右，首套房利率已经跌到了3.3%，跌幅达到了60个基点，相比5月份的首套房平均的3.55%也出现了明显的下调，整体看股操盘，517政策后，全国房贷利率出现了大幅度的调整。

在本次降息后，更多的城市房贷利率将调整到2字头！

第三：降息代表政策宽松持续，更多的政策在路上！

中共中央举行新闻发布会，介绍和解读党的二十届三中全会精神。中央财办分管日常工作的副主任、中央农办主任韩文秀表示：加快构建房地产发展新模式，消除过去“高负债、高周转、高杠杆”的模式弊端，建设适应人民群众新期待的“好房子”，更好满足刚性和改善性住房需求，并建立与之相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度。需要指出，我国新型城镇化仍在持续推进，房地产高质量发展还有相当大的空间。

国家统计局7月15日发布的最新数据显示，今年上半年房地产市场多项指标降幅持续收窄，市场回暖迹象初显。1-6月全国新建商品房销售面积为47916万平方米，同比下降19%；新建商品房销售额为47133亿元，同比下降25%。

楼市政策频繁调整是最近一年多市场反复波动的原因之一。每一次政策调整，都会对市场产生不同程度的影响。例如，降低首付比例、降低贷款利率等措施，虽然在短期内可以刺激购房需求，但如果市场预期不稳定，购房者仍会持观望态度，市场难以实现持久复苏。517政策对一线城市影响明显大于其他城市。

对政策的效果不要过高预期，短期任何数据都不支撑涨价，成交量企稳就是政策最好的结构了。一旦政策影响下价格轻微上行，成交量肯定会快速下行。

房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局。要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。

对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。要加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，改革相关基础性制度，促进房地产市场平稳健康发展。

最近的517开始的本次系列调控很及时，一揽子房地产政策落地显示出中央‘稳地产’的决心，明显提振了市场信心，随着核心一二线城市逐步落实各项举措，接下来市场有望进入政策效果兑现期， 整体看，2024年楼市的需求、购房者的收入和信心都还需要一定时间恢复，还在逐渐见底过程中，市场也期待政策的力度更大一点。

整体看，2024年楼市的需求、购房者的收入和信心都还需要一定时间恢复，还在逐渐见底过程中，国家救房地产的决心已经全面体现在政策上，未来更多的政策会落地，对房地产可以乐观起来了！

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